En klassisk og delikat 2-roms med en svært attraktiv beliggenhet i en rolig gate på Grünerløkka! Leiligheten er gjennomgående med generøs takhøyde på opptil 2,92 meter og oppleves svært lys og luftig. I tillegg har leiligheten en praktisk planløsning og en herlig balkong som vender mot borettslagets hyggelige bakgård.

Her bor du sentralt med bla. gangavstand til anerkjente kafeer, restauranter, parkområder m.m. Videre er det gode kollektivtilbud i umiddelbar nærhet.

- Herlig balkong på 4m²

- Sjarmerende detaljer med stukkatur

- Store vindusflater som gir godt med naturlig lys

- Generøs takhøyde på opptil 2,92 m

- Overflater malt i smakfulle fargevalg

- Flislagt baderom fra 2015

- Opplegg for vaskemaskin

- Tre boder

- Varmtvann inkl.

- Hyggelig bakgård

- Felles sykkelgarasje

Leilighet beliggende i byggets 3.etasje. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg.

Leiligheten består av entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

Utgang fra kjøkken til balkong.

Leiligheten disponerer i tillegg tre boder. En bod i felles trappegang, en bod i kjeller og en bod på loft.

Stuen er lys og romslig, malt i moderne fargevalg og gulv er belagt med lekker, malt parkett. De store, klassiske vindusflatene sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp. Dette kombinert med den generøse takhøyden på opptil 2,92 meter sørger for en luftig atmosfære. Videre byr stuen på fleksible møbleringsmuligheter, med naturlig plass til både sofagruppe, spisebord og TV-løsning.

Stilren kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate av laminat. Kjøkkenet er utstyrt med både integrerte og frittstående hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn, nedfelt platetopp og kjøleskap med frysedel (alt medfølger). Lekkasjestopper med fuktsensor er plassert i benkeskap under oppvaskkum. Platene mellom benkeplate og overskap sørger for en enklere rengjøring.

Fra kjøkkenet er det utgang til en herlig balkong på 4 kvm med plass til utemøblement. Balkongen har et hyggelig utsyn over borettslagets bakgård. Her kan du nyte varme sommerdager!

I boligen finner du et romslig soverom, som er malt i et tidsriktig fargevalg. Soverommet er av god størrelse med god plass til seng, nattbord og øvrig møblement. Det er etablert et romslig garderobeskap på soverommet.

Pent baderom fra 2015 med fliser på gulv og vegger, samt behagelig gulvvarme. Baderommet inneholder dusjhjørne med innfellbare dører, vegghengt toalett, nedsenket servant med ett-greps armatur, samt vegghengt speilskap med overbelysning. Det er i tillegg opplegg for vaskemaskin, så her har du alt du trenger på baderommet!

Du ønskes velkommen inn i en lys og innbydende entré. Det er god plass til oppbevaring i medfølgende garderobeskap.

5 366,71 pr. mnd.

Kabel-tv, varmtvann, trappevask, nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter, forretningsførsel, bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:

Pr. dags dato:

- Kapitalkost. lån 1: kr. 625,-

- Kabel-TV: kr. 220,-

- Felleskostnader: kr. 3.912,-

Evt. fremtidig endring:

- Lån nr: 9820820636; IN lån 1 - Akonto renter: kr. 359,55,- fra 01.08.2025

- Lån nr: 9820820636; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr. 250,16,- fra 01.08.2025

Administrative kostnader tilknyttet "Balkonglånet" (det minste lånet) skal faktureres balkongeierne med lik del. Fakturering skjer særskilt, og ikke via felleskostnader for boligen. Det er inngått IN-avtale for nedbetaling på særskilt balkonglån med forfall pr. 30.03. og 30.09.

- Felleskostnader.

- Innboforsikring.

- Strøm.

- Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

Andel fellesgjeld for denne leiligheten utgjør kr. 184.034,21, - pr. 16.07.2025.

Andel fellesformue for denne leiligheten utgjør kr. 10.717, - pr. 31.12.2024.

Boligselskapets har to registrerte lån:

Bank: Obos-Banken AS

Lånenr.: 98208206354

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,95%

Restsaldo 3 553 523,00

Innfrielsesdato: 30.10.2037

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

Andel fellesgjeld:

Restsaldo: 108 339,19,-

Kapitalkostnader: 1 021,74,-

Bank: Obos-Banken AS

Lånenr.: 98208206362

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,95%

Restsaldo 1 010 261,02

Innfrielsesdato: 30.03.2041

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

Andel fellesgjeld

Restsaldo: 75 695,02,-

Kapitalkostnader: 613,50,-

Boligselskapets totale lån pr. 16.07.2025 utgjør kr. 4.563.784,02,-.

Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.

Sikringsordning: BBL's sikringsfond.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Det er inngått IN-avtale for nedbetaling på særskilt balkonlån i med forfall pr. 30.03. og 30.09. NB! Det er kun balkonglånet (det minste lånet) som har IN-avtale. Dette lånet gjelder kun de som har bygget balkong.

Formuesverdi som primærbolig kr. 1 103 092 pr. 31.12.23| Formuesverdi som sekundærbolig kr. 4 412 366 pr. 31.12.23 Formuesverdien fastsettes av Skatteetaten etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt «primærbolig» (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller «sekundærbolig» (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien utgjøre 100% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal (sats pr. 2023). Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Baderom :

- Overflater vegger: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes.

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet.

- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Kjøkken:

- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

- Innredning: Det er observert svelling på innredning ved oppvaskkum. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom:

- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Innerdører: Innerdør bærer preg av slitasje/elde. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i vinduer/yttervegger. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning.

Etasjeskiller - 3.etasje:

- Skjevhetsmåling: Det er registrert noe skjevheter i leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 15mm. Målingene er utført i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Det er mer påregnelig med skjevheter i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Elektrisk anlegg:

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer fra 1985 er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

- Dører: Entrédør bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

 2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.

Nytt arbeid.

Årstall: 2025

Faglært.

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Skiftet himling på bad etter en vannlekkasje fra badet i leiligheten over.

Hvilket firma utførte jobben? Jaan Kuus, for Gjensidige forsikring.

Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.

Beskriv feilen og omfanget: Viser til tekst ovenfor ved. lekkasje fra bad i leiligheten over.

6. Har leiligheten kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? Ja.

Boligens totale areal er 55 kvm.

Tredje etasje:

BRA-i: 45m²

TBA: 4m²

Leiligheten disponerer i tillegg tre boder. En bod i felles trappegang på 1m², en bod i kjeller på 6m² (BRA-E), og en bod på loft.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 5m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-E). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2m².

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Areal: 388 kvm, Eierform: Fellestomt

Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

Arealbekreftelse fra Oslo kommune følger vedlagt.

Boligbygg over 4 etasjer, loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med malte murkonstruksjoner. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har profilert entrédør med kikkehull fra ukjent årstall. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1985 og 2011. Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet.

Det foreligger "ekspedisjonsdokument" for våningshus fra 1904. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

Det foreligger i tillegg:

- Falsens Gate 25 - Bakbyggning Salg av kull og ved - Exdok(attestert) - 1904.

- Falsnes Gate 25 , Reperasjon av soppskade - Exdok (attestert) - 1947.

- Falsens Gate 25 - Innredning w.c. - Arkivkort(attestert) - 1962.

- Falsens gate 25 - Installasjon av brannalarmanlegg - Ferdigattest - 2021.

At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

I henhold til Lov om borettslag § 5-5 kan man med godkjenning fra styret i borettslaget leie ut leiligheten til andre for opptil tre år dersom man har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Se for øvrige vedtekter for utfyllende bestemmelser.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter F

Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens Gule liste som bevaringsverdig.

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Pågående byggesaker:

- Christies gate 22 B - Etablering av tre loftsleiligheter, fasadeendringer, flytting av branntrapp og rehabilitering av kjelleretasje. Se saksnummer: 202451071. Status: Rammetillatelse gitt.

- Christies gate 26 B - Bruksendring og fasadeendring - Byggesaken er satt i bero. Se saksnummer: 202313897. Status: Mottatt søknad.

- Falsens gate 19 - Utskifting av lysmaster - Dælenenga Idrettspark. Se saksnummer: 202557099. Status: Mottatt søknad.

- Falsens gate 22 A - Bruksendring fra kontor til to boliger i bakgårdsbygg. Se saksnummer: 202456925. Status: Søknad om igangsettingstillatelse under behandling.

- Falsens gate 22 B - Bruksendring fra kontor til bolig i 1. etasje. Se saksnummer: 202553699. Status: Venter på tilleggsdokumentasjon.

- Romsdalsgata 3 A - Veggmaleri. Se saksnummer: 202207394. Status: Tillatelse gitt

- Romsdalsgata 5 B - Bruksendring av bod til bolig - H0502. Se saksnummer: 202460112. Status: Tillatelse gitt.

- Romsdalsgata 9 A-B - Bruksendring av loft til to boliger, etablere bad og kjøkken i eksisterende leiligheter, oppføring av balkonger, fire takarker og to takvinduer. Se saksnummer: 202318689. Status: Igangsettingstillatelse gitt.

- Romsdalsgata 10 - Rehabilitering av leilighet etter brann - H0202. Se saksnummer: 202553692. Status: Tillatelse gitt.

- Sannergata 7 A-B - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Se saksnummer: 202458866. Status: Rammetillatelse gitt.

- Sannergata 7 A - Bruksendring av garasje i bakgård til bolig. Se saksnummer: 202115211. Status: Søknad om endring under behandling.

- Sannergata 11 - Bruksendring av et mindre areal ved trappesjakt mot nord fra fellesareal til boligareal, etablering av vinduer i fasade mot indre gård. Se saksnummer: 202300980. Status: Igangsettingstillatelse gitt.

- Schleppegrells gate 17A, 17B - Opprettelse av brannskille mellom leilighet og felles trapperom i femte etasje og stenging av dør fra trappeoppgang til takterrasse. Se saksnummer: 202215249. Status: Tillatelse gitt

- Schleppegrells gate 20 - Installasjon av brannalarmanlegg. Se saksnummer: 202460728. Status: Tillatelse gitt.

- Schleppegrells gate 22 - Innvendige endringer - H0301. Se saksnummer: 202556338. Status: Tillatelse gitt.

- Toftes gate 20 A-B - Innsetting av nye vinduer. Se saksnummer: 202001413. Status: Venter på tilleggsdokumentasjon.

Pågående plansaker:

- Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk. Se saksnummer: 202315257. Status: Oppdatert planforslag mottatt.

- Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata. Se saksnummer: 201901778. Status: Oppdatert planforslag mottatt

Det bygges, rives og rehabiliteres i området og det anbefales å ta et søk hos kommunen her: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

1989/41584-1/105  Hjemmel til eiendomsrett  

27.06.1989 

Vederlag: NOK 1.476.370

KJØPER:Falsensg 25 og 33 Romsdalsg 10 B/L  

Org.nr: 954145794

BRL FALSENSGT 25 OG 33 / ROMSDALSGT 10

Gjelder denne registerenheten med flere

1933/942687-1/105  Erklæring/avtale  

18.04.1933 

Bestemmelse om kloakkledning

Med flere bestemmelser

Rettighetshaver Romsdalsgt. 2.

 

1960/519362-1/105  Erklæring/avtale  

16.11.1960 

Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

 

1989/41585-3/105  Fellesobl. for bor.innsk.  

27.06.1989 

BELØP: NOK 2.580.650

Panthaver:Obos Eiendomsforvaltning A/S  

Lnr: 1126033

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1991/36418-1/105   ** Transport av panthaver  

16.07.1991 

Fra:Oslo Byfornyelse As  

Lnr: 1119678

Til:Obos Eiendomsforvaltning A/S  

Lnr: 1126033

 

1995/47297-1/105   ** Nedkvittering  

01.09.1995 

Beløpet er nedkvittert til:

Beløp: NOK 2.573.800

 

2005/56017-1/105   ** Prioritetsbestemmelse  

29.08.2005 

veket for: PANTEDOKUMENT 2005/56013-1/105

 

1989/41586-1/105  Best. om adkomstrett  

27.06.1989 

Rettighetshaver kvartal 22 02 01

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

 

2007/758215-2/200  Pantedokument ved bytte av bank  

24.09.2007 

BELØP: NOK 3.250.000

Panthaver:OBOS BBL  

Org.nr: 937052766

Gjelder denne registerenheten med flere

 

2023/1358106-1/200  Pantedokument  

05.12.2023 08:05 

BELØP: NOK 3.900.000

Panthaver:OBOS-BANKEN AS  

Org.nr: 911986884

Gjelder denne registerenheten med flere

Elektronisk innsendt

1899/900179-2/105  Registrering av grunn  

15.04.1899 

Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:0301 Gnr:227 Bnr:351

Rettigheter på andre eiendommer

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Generelle opplysninger om Borettslaget Falsens gate 25 og 33 / Romsdalsgata 10:

Borettslaget består av 27 andelsleiligheter. Borettslaget Falsens gate 25 og 33 / Romsdalsgata 10 er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 954145794, og ligger i bydel Grunerløkka i Oslo kommune.

Regnskap- og forvaltning og revisjon:

Regnskap- og forvaltning er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Revisjon utføres av BDO AS.

Vibbo:

Du kan finne informasjon om boligselskapet og ditt boforhold ved å logge deg inn på Vibbo.no. Her finner du oversikt over din bolig, felleskostnader og annen nyttig informasjon.

Nei.

Gjensidige Forsikring Polisenummer: 77392253

Årsregnskapet for forrige periode (2024) viser:

Driftsinntekter kr. 1.686.563,-

Driftskostnader kr. -1.244.753,-

Årsresultat kr. 178.422,-

Budsjett for 2025 viser et overskudd på kr. 232.000,-

- Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen.

- Det innføres forbud mot bruk av kullgrill på balkongene. Bruk av elektrisk grill og gassgrill er tillatt.

- Det er fyringsforbud i borettslaget.

Vedtektene og husordensreglene følger som vedlegg.

Informasjon fra styret pr. 20.07.2025:

Har dere planlagt noen rehabiliteringer? Evnt hva, når er oppstart og hvordan skal det finansieres?

Svar: Det er planlagt takomlegging i Falsens gate 25 med planlagt oppstart i begynnelsen av september. Det skal finansieres med lån og vil dermed føre til en økning i felleskostnadene. Dette lånet fordeles i linje med gjeldende fordelingsnøkkel som tilsier at det fordeles likt på alle andelene i borettslaget. Det er anslått en økning av felleskostnadene på omtrent 1.000 kr i måneden.

Styrets årsrapport 2025:

- Styret har gjennom 2024 prioritert forebyggende brannsikring og aktive tiltak i tråd med den foreliggende Branntekniske tilstandsanalysen fra 2012. Vaktmester følger opp overfor vår samarbeidspartner på brannsikkerhet.

- Brannen siste helgen i august 2024 har satt sitt preg på svært mye av styrets arbeid og styremedlem fra RG 10, Torstein Hovde (som også har påtatt seg det formelle styrelederansvaret inn i 2025) og oppgaver som følge av dette. Vi nevner dialog og samhandling med forsikringsselskap, Hemer Lås, skadesaneringsselskap, beboere og entrepenøren som har fått kontrakten på gjenoppbygging av leiligheten. Dette har resultert i noen timers arbeid hver uke gjennom de siste månedene i 2024 og også inn i det nye året.

- Taket i FG 25 har vært dårlig i flere år, spesielt pipene er kritisk dårlige og må utbedres. Taksteinen er gammel, og spikerslag, papp og lekter, er morkent og preget av råte enkelte steder. Dette betyr lekkasjer, både i fellesrommet og inn i enkelte boder. Styret har fått utført noen helt temporære vedlikeholdstiltak, men nå er disse helt utilstrekkelige. Generalforsamlingen i 2023 ba styret om å foreslå tiltak til utbedring. Styremedlem Stian har holdt i saken på vegne av styret, og resultatet presenteres på årets generalforsamling.

- Styret har som målsetting å sikre og helst øke borettslagets felles verdier gjennom større og mindre tiltak, enten selv eller med eksterne leverandører. Gjennom 2024 har styret fulgt opp generalforsamlingens vedtak om vedlikehold av de vinduer som ikke ble restaurert i 2022. Styret har inngått et samarbeid med snekkerfirma VASPO AS. Disse kan benyttes av andelshaverne til større og mindre snekkerarbeider. Vi nevner også at styret har utført vedlikehold på murpuss og malt over tagging som dukker opp på alle 3 gårdene.

- Halvårlige (omtrent) runder foretatt av styret og/eller vaktmester med inspeksjon av fellesrom og fasader med tanke på vedlikehold og forebygging av skadelige forhold på bygningsmassen.

- HMS etter de regler og anbefalinger (OBOS) som gjelder.

- Generalforsamlingens vedtak 2019 om utskifting/restaurering av vinduer som styret følger opp, også gjennom 2022, 2023 og 2024.

- Styret følger med på andelen av fremleie og korttidsutleie inntil 30 dager (Airbnb) i borettslaget. Styret påtaler ulovlige utleieforhold, samtidig som at styret ser behov for å påpeke overfor andelshaverne at styret er nøye på at borettslagslovens bestemmelser følges. Styret har på tampen av 2024 startet arbeidet med å få avsluttet en sak med ulovlig framleie i borettslaget. Forholdet har pågått i mange år ved at styret er ført bak lyset av vedkommende som eier boretten.

Følgende ble vedtatt på årsmøtet 2025:

- Taket i Falsens gate 25 må utbedres og det ble vedtatt på Generalforsamlingen i 2023 at Styret innen to år skulle undersøke omfanget av hva som måtte gjøres og hva det ville koste.

Styrets innstilling: Med hjelp fra Obos fikk vi inn fire tilbydere og Styret har valgt Henry Hansen & Sønn som entreprenør til å fikse taket. Vi må ta opp et lån på ca 1,9 millioner og det er bestilt en likviditetsanalyse fra OBOS om ulike lånealternativer. Enten fullt lån, eller lån inkludert forsvarlig bruk av egenkapital, eller refinansiering av eksisterende lån i tilegg til egenkapital. Det er også å mulig at hver andelshaver betaler et innskudd på 10 000 (270 000) kr slik at lånesummen blir lavere.

OBOS kan dessverre ikke levere likviditetsanalysen før i uke 20, så vi kan ikke stemme over de ulike alternativene nå. Derfor vil det bli gjennomført ekstraordinær generalforsamling digitalt, raskest mulig i etterkant av resultatet av analysen.

Forslag til vedtak: Det vil bli avholdt en ekstraordinær generalforsamling digitalt i løpet av mai/juni hvor vi stemmer over lånealternativene. Vedtatt.

- Brannen i Romsdalsgata 10 - ekstraordinær kompensasjon til fungerende styreleder:  Etter forslag fra en av andelseierne i RG 10, ønsker styret (styremedlemmene Stian Hope og Jan Lunder) å kompensere fungerende styreleder Torstein Hovde ekstra som følge av at Torstein i perioder opplevde en ekstraordinær og ganske ekstrem arbeidsbelastning som følge av brannen i 2. etasje i Romsdalsgata 10. Forslag til vedtak: Ekstraordinær kompensasjon til Torstein Hovde for ekstraordinær arbeidsbelastning høsten 2024 som følge av brannen, gis med kr 10.000,-. Kompensasjonen er et engangstilfelle, og etablerer ikke presedens for senere år.å kr 10.000,- . Vedtatt.

Det må alltid påregnes generelt vedlikehold. Innkalling og protokoll fra årsmøte 2025 følger vedlagt.

Det skal søkes styret om tillatelse til hundehold.

Dyr skal ikke luftes innenfor borettslagets fellesarealer. Dyreholder plikter å rette seg etter ordensreglene for borettslaget. Dyreeier er økonomisk ansvarlig for skader og ulemper dyret medfører for eiendom og personer. Berettigede klager på dyreholdet kan medføre plikt til å fjerne dyret/dyrene.

Det gjøres oppmerksom på at det hviler et ekstra ansvar for dyreholder mht rengjøring av trapper etc. hvis dyreholdet medfører tilgrising av fellesarealer. Eventuelle skader som dyrehold påfører eiendommen og den enkelte leilighet er eiers ansvar. Dyr i bakgården skal holdes i bånd.

- Hvitevarer på kjøkkenet følger med.

- Vaskemaskin på baderommet følger ikke med.

Skrue-/spikerhull vil ikke bli sparklet og malt til overtagelse. Det gis heller ingen garantier på hvitevarer i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring.

Schala & Partners avd Bjørvika/Gamle Oslo AS tilbyr sammen med Gjensidige et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom Schala & Partners avd Bjørvika/Gamle Oslo AS. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 99 69 24 27 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

Etter avtale.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig.

Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.

Borettslaget har dog lovbestemt pant for inntil 2 G i andelene.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.

Falsens gate 25, 0556, Oslo, Gnr. 227 bnr. 131, andelsnr. 4 i Falsensg 25 og 33 romsdalsg 10 b/l borettslag med orgnr. 954145794 i Oslo kommune

55-25-0087

Om meglers vederlag er det avtalt 1 % av salgssummen inkludert evt fellesgjeld. I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 6990,-, tilrettelegging kr 15 000,-, markedspakke kr. 24.950,-. For visninger er det avtalt kr. 2.500,- pr. visning. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.).

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

Ansvarlig megler:

Henrik Jensen

Schala & Partners Bjørvika / Gamle Oslo

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Bjørvika / Gamle Oslo sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.