Velkommen til en lys og innbydende 2-roms utsiktsleilighet på toppen av Torshovdalen. Leiligheten ligger fint til i byggets 5.etasje godt skjermet fra både innsyn og støy. Det er store, takhøye vindusflater med fantastisk utsikt. Her bor du i et av Oslos mest karakteristiske bygg, opprinnelig en kornsilo.

- Leiligheten ble omgjort fra næring til bolig i 2003

- Unik planløsning

- Store vindusflater med fantastisk utsikt

- Ingen gjenboere

- Sparklet og malt i 2025

- Innvendig bod og walk-in closet

- Lave felleskostnader

- Varmtvann og bredbånd inkl.

- Heisadkomst

- Kjellerbod

- En av Oslos råeste takterrasser på toppen av bygget

- Garasjeanlegg med mulighet for leie av plass

- Nærhet til buss, trikk, T-bane og flybuss

Leilighet beliggende i byggets 5.etasje. Adkomst via felles trappeoppgang. Oppgangen har callinganlegg.

Leiligheten består av gang, stue, kjøkken, bad og soverom.

Leiligheten disponerer i tillegg en bod i kjeller.

Velklommen inn! Hyggelig entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. God plass til yttertøy i romslig skyvedørsgarderobe med speilfronter. Det er videre oppbevaringsmuligheter i innvendig bod, walk-in closet og kjellerbod på 4 kvm.

Leiligheten har en lys og fin stue med en fantastisk utsikt. Store vindusflater sørger for rikelig med lysinnslipp, og skaper en luftig og god romfølelse. Her er det gode møbleringsmuligheter, med plass til både sofagruppe, tv-seksjon og annen møblering. Leiligheten er vel gjennomført med overflater sparklet og malt i et tidløst fargevalg i 2025. Den ene veggen i stuen har blitt oppgradert med børstet kalk maling.

Leiligheten har en delvis åpen stue- og kjøkkenløsning, noe som sørger for sosiale oppholdsrom. Det er god plass til et spisebord i overgang mot stue. Kjøkkenet har en tidløs innredning med lyse, glatte fronter, laminat benkeplate og dekorative fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Kjøkkenet er videre utstyrt med frittstående hvitevarer som oppvaskmaskin, komfyr og kjøleskap med frysedel.

Leiligheten har et pent og flislagt baderom. Baderommet har vegghengt servantinnredning med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil med overlys og stikkontakt over servant. Videre utstyrt med dusjhjørne, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin.

Sameiet har en felles takterrasse med flott utsikt og optimale solforhold, ideell for avslapning eller sosialt samvær. Takterrassen er innredet med flere sittegrupper. Her kan du nyte sene sommerkvelder eller feire nyttårsaften med en spektakulær panoramautsikt.

Luftig og fint soverom med fantastisk utsikt. Her er det plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord og annet møblement. Vindusflatene strekker seg fra gulv til himling.

2 733 pr. mnd. Inkluderer internett, kabel-tv, varmtvann, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring, nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter, generell drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnader: 2 554,-

Kabel-tv: 179,-

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

29 195

10 920

I en tolkningsuttalelse har toll og avgiftsdirektoratet lagt til grunn at salgsverdi pluss andel fellesgjeld er seksjonens fulle verdi. Det skal følgelig beregnes, og betales, dokumentavgift også for seksjonens andel av fellesgjeld i sameiet.

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Obos-Banken AS

Lånenr.: 98208418106

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 7,00%

Restsaldo 6 800 237,00

Innfrielsesdato: 30.10.2044

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

Andel fellesgjeld

Restsaldo: 29 195,07,-

Kapitalkostnader: 225,89,-

Sum andel fellesgjeld (kun lån) kr 29 195,07,-, pr. 15.07.2025.

Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.

Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

Formuesverdi som primærbolig kr. 1 392 653 pr. 31.12.24| Formuesverdi som sekundærbolig kr. 5 570 610 pr. 31.12.24 Formuesverdien fastsettes av Skatteetaten etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt «primærbolig» (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller «sekundærbolig» (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien utgjøre 100% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal (sats pr. 2023). Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom:

- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Fallforhold (gulv): Det er bare fall inne i dusjsone som er vurdert til å være tilfredsstillende. Det er ikke målt fall utenom dusjsone da det bare finnes sluk isolert i dusjsonen. For å følge dagens våtromskrav trengs det ett hjelpesluk som føres inn i dusjone og tilstrekkelig fall.

- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.

Kjøkken:

- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av noe slitasje på kjøkkenfront og svellig under benkeplate ved vask. Kan skiftes ut etter behov.

Øvrige rom:

- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Innerdører: Dørbladet til innerdør til omkledingsrom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom:

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Det er observert skade/hull på slukmansjett i sluk. Fukt i konstruksjon kan ikke utelukkes. Strakstiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag er med forbehold om lokal utbedring.

Kjøkken:

- Avløpsrør: Det er observert lekasjevann fra avløpsrøret til servanten. Utettheter i rørovergangen/koblingspunktet. Ny tettering må etableres av rørlegger.

Elektrisk anlegg:

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres. Enkelte steder mangler det stikkontakter og blendelokk, noe som medfører berøringsfare av spenningsførende deler. Manglende/løse deksler observert på soverom. Det er observert åpent ledningssett til lampe i tak på soverom. Fare for strømgang. Ledinger må avsluttet etter anvisninger. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person, og strakstiltak vurderes til å være nødvendig. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for el-kontroll.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Det er observert knust glass på det ene vinduet. Glass må skiftes ut.

- Dører: Det er observert utettheter i fasadedøren til høyre. Døren vil ikke lukke seg helt igjen og forblir en glippe mellom ramme og døren. Dør må justeres eller skiftes ut.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?

Nytt arbeid

Årstall: 2012

Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Badet ble pusset opp i 2012. Membran og rørarbeid ble utført av faglært rørlegger. Jeg sitter ikke på dokumenter lenger dessverre.

Hvilket firma utførte jobben? RØRLEGGERMESTER ANDRÉ SVANE HANSEN

6 Har leiligheten kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? Ja.

32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?

Ja, det er en liten sprekk i det indre av tolagte gulv-til-tak-vinduer. Det ytre vinduet kan ikke åpnes, mens det indre kan åpnes. Sprekken har vært uendret siden den oppstod og påvirker ikke funksjonaliteten. Den antas å ha oppstått som følge av temperatursvingninger mellom vinduene. Det er også en brukket lås på vindusdør på soverommet.

Boligens totale areal er 62 kvm.

Andre etasje:

BRA-i: 58 m²

Leiligheten disponerer en bod i kjeller på ca 4 m2 (BRA-e).

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Areal: 6 814 kvm, Eierform: Eiet tomt

Mulighet leie av parkeringsplass i garasjen under bygget. Garasjeanlegget drives av Garasjeanlegget Sinsen AS, som prioriterer beboere i sameiet. Her får du enkel adkomst, trygg parkering og ladepunkt for elbil med enkel betaling via app.

Ved behov for midlertidig parkeringstillatelse innenfor bommen, for eksempel ved flytting, varelevering o.l., må beboerne kontakte styret og få parkeringstillatelse.

Det er et begrenset antall oppmerkede gjesteparkeringsplasser på sameiets eiendom. Dette er betalingsplasser og netto inntekter går til sameiet.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

Arealbekreftelse fra Oslo kommune følger vedlagt.

Boligbygg over 15 etasjer og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende vegger og skillende dekker av betong og murkonstruksjoner. Yttervegger av pussede og malte flater. Tilnærmet flatt tak tekket med takpapp/ membran (taket er ikke besiktiget). Brannsertifisert entrédør. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass. Oppvarmet med elektrisitet.

Følgende foreligger:

Trondheimsveien 197 - Ombygg, rehab og bruksendr til bolig - Brukstillatelse (akse 1-7) - 2003.

Trondheimsveien 197 - Ombygg, rehab og bruksendr til bolig - Brukstillatelse (hele tiltaket) - 2003.

Trondheimsveien 197 - Ombygg, rehab og bruksendr til bolig - Sluttnotat (henlagt uten ferdigattest)

Trondheimsveien 197 A - Bruksendring til leiligheter og fasadeendring - Ferdigattest - 2024.

Trondheimsveien 197 A - Rehab og utvidelse av nødlys-anlegg - Ferdigattest - 2016.

I 2003 er det blitt utstedt en brukstillatelse for byggesaken vedrørende bruksendring og ombygging fra kornlager og silo til boliger. Saken ble i 2014 henlagt da det ikke var søkt om ferdigattest innen tre år. Det anbefales å kontakte Plan- og bygningsetaten for nærmere spørsmål.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Eierne (utleierne) plikter å holde sine leietakere informert om alt som er relevant for dem i sameiet. Eierne som leier ut sin seksjon kan og skal selv sørge for registrering av leieboerne via forretningsfører.

Oppvarmet med elektrisitet.

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter D

Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Pågående byggesaker:

Trondheimsveien 197 B - Rehabilitering av branncellebegrensende vegger. Se saksnummer: 202455635.

Dag Hammarskjölds vei - Riving og etablering av anlegg for vann og avløp. Se saksnummer: 202104870.

RV 150 - Ring 3 Ulven - Sinsen - Bygging av luftetårn og teknisk rom. Se saksnummer: 201015206.

Sinsenterrassen 2 B - Installasjon av nødlys i fellesområder. Se saksnummer: 202553314.

Sinsenterrassen 9 - Bruksendring til tannlegekontor. Se saksnummer: 202458650.

Sinsenterrassen 11 - 21 - Utskifting og oppføring av balkonger og bytte vinduer med balkongdører. Se saksnummer: 202461986.

Sinsenterrassen 18-20 - Fasaderehabilitering og utskifting av vinduer. Se saksnummer: 202312193.

Pågående plansaker:

Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen). Se saksnummer: 202102096.

Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

1936/15051-1/105  Best. om vann/kloakkledn.  

30.12.1936 

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1940/2184-1/105  Best. om vann/kloakkledn.  

06.03.1940 

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1942/9707-1/105  Best. om vann/kloakkledn.  

17.10.1942 

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1942/10304-1/105  Best. om vann/kloakkledn.  

09.11.1942 

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1959/2611-2/105  Skjønn  

07.03.1959 

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1962/7008-1/105  Best. om vann/kloakkledn.  

13.06.1962 

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1970/16753-1/105  Best om garasje/parkering  

07.10.1970 

Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

1970/20959-1/105  Best om garasje/parkering  

07.12.1970 

Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

 

2001/60158-1/105  Erklæring/avtale  

04.10.2001 

Bestemmelse om gjerde

Med flere bestemmelser

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

 

2001/72202-1/105  Erklæring/avtale  

20.11.2001 

rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:83 Bnr:367  

Rettighetshaver: Jernbaneverket

Gjelder spuntvegg og flettverksgjerde mot sportrase.

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

 

2003/41368-1/105  Best. om adkomstrett  

07.07.2003 

rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:383 Bnr:1  

Bestemmelse om vannledning

Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og

bygningsetaten

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

 

2003/49312-1/105  Erklæring/avtale  

11.08.2003 

Vederlagsfri og eksklusiv rett til å disponere over et

begrenset takareal over trappeareal og heishus.

Utbyggingsrett

Med flere bestemmelser

Rettighetshaver: Indahl & Kristoffersen ANS eller den de

måtte utpeke.

Gjelder denne registerenheten med flere

Grunndata

2003/42699-1/105  Seksjonering  

11.07.2003 

opprettet seksjoner:

snr: 93

formål: Bolig

sameiebrøk: 482/116018

Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter.

Gjelder seksjon nr.3-12,172-179.

 

2023/1248844-1/200  Reseksjonering  

08.11.2023 21:00 

snr: 93

formål: Bolig

sameiebrøk: 482/116018

Deling av seksjon

Endring av formål

Endring av tilleggsdel

Seksjon opprettet fra fellesareal

For øvrige opplysninger om grunndata, se den seksjonerte matrikkelenheten.

Rettigheter på andre eiendommer

Rettigheter på 0301-383/1/0/1-134

Rettigheter i eiendomsrett

2003/41368-2/105  Erklæring/avtale  

07.07.2003 

Overført fra: 0301-83/59

rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59  

rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Snr:1-179

Bestemmelse om garasje/parkering

Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og

bygningsetaten

Overført fra: 0301-83/59

Gjelder denne registerenheten med flere

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Sameie: Sinsen Panorama Sameiet, Orgnr: 986535586

Sameiet er et kombinert sameie, som består av ett bygg med i alt 182 seksjoner; 181 boliger og en næringsseksjon. «Næringsseksjonen» består av et bodareal under den delen av bygget som ofte omtales som «silobygget». Denne seksjonen er i dag et fellesareal. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund 24.02.2004 med organisasjonsnummer 986535586, og ligger i bydel Grünerløkka i Oslo kommune. Gårds- og bruksnummer 83/59.

Frem til 2024 år har sameiet bestått av 177 boligseksjoner og to næringsseksjoner. Den ene næringsseksjonen ble ombygget til fire boliger i 2024 slik at det i dag er 181 boligseksjoner.

Sameiet er et ombygd kornlagerbygg og kornsilo, opprinnelig bygget i 1929 og 1931.

Det ble bygget om og tatt i bruk som boliger i 2003. Sinsen Panorama sameie ble etablert i 2003 og seksjoneringen ble tinglyst 11. juli 2003.

Seksjonseiere og beboere kan kommunisere med styret via «Oppslag» på OBOS-portalen VIBBO.no. eller sende e-post til styret på adressen: sinsenpanorama@styrerommet.no

Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.

Vaktmestertjenesten er satt bort og vaktmester utføres i dag av Alt i Vaktmestertjenester AS. Renholdet utføres av Eurox Renhold AS.

Sameiet har elektronisk adgangsbrikke til hovedinngang, boder, takterrasse og postrom. Nøkler og skilt til ringeklokke må bestilles av seksjonseier og via styret på adresse: sinsenpanorama@styrerommet.no

Skilt til postkasse kan bestilles hos f.eks. posten.no eller via en jernvarehandler. Styret minner om at alle seksjonseiere som leier ut plikter å bestille skilt til leietagere. Det er ikke tillatt å skrive direkte på postkassene med tusj e.l. Mister man nøklene til postkassen, må den enkelte eier bestille låsbytte av låsesmed. Sameiet har avtale med låsfirmaet Romerike Låsservice AS om drift og vedlikehold av låssystemet.

Sameiet har en 3-årig avtale med Global Connect om levering av TV- og bredbåndtjenester fra 1.7. 2024.

Sameiet benytter OTIS til service av våre 4 heiser. Heisalarm er direkte tilkoblet OTIS alarmsentral.

Nei.

Gjensidige Forsikring Polisenummer: 73524385

Årsregnskapet for forrige periode (2024) viser:

Driftsinntekter kr. 7 466 150,-

Driftskostnader kr. -10 794 414,-

Årsresultat kr. -3 486 032,-

Budsjett for 2025 er på kr. -2 892 000,-

For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskapet.

Vedtektene og husordensreglene følger som vedlegg.

I følge vedtektene er det krav om styregodkjennelse av ny eier.

Pga av de mange vedlikeholdstiltak som ble gjennomført i 2024 og ombygging av heisene med mer som fortsatt pågår i 2025, har sameiet tatt opp ekstra lån i Obos Bank. Økning av kostnader har gjort at fellesutgiftene har økt med 8 % fra 1.1.2025 og de er vedtatt økt ytterligere fra 1.7. 2025 med 7%.

Styret har fått henvendelse fra en seksjonseier som mener at den endring av fellesutgiftene som skjedde i 2022 var feil. Det som skjedde den gang var at styret bestilte en vurdering av hvordan fellesutgiftene skulle fordeles på de nye seksjonene som ble etablert etter at bilbutikken ble nedlagt og ombygget til boliger. Det kom da frem at fellesutgiftene i alle år hadde blitt feilfordelt i forhold til hvordan de skulle fordeles i henhold til vedtektene. Styret ba da Obos Eiendomsforvaltning om å gjøre en beregning og den endte med at noen måtte betale mer, andre mindre. Det ble redegjort for saken på årsmøtene både i 2022 og 2023. Den som nå har tatt saken opp igjen tok den opp i 2023, men valgte den gang å trekke saken etter at styret hadde informert om begrunnelsen og konsekvensene. Styret har i 2025 forelagt saken for Obos på nytt, som har svart at de mener at fordelingen i dag er riktig. Styret understreker at styret mener at det som skjedde i 2022/23 var riktig og ser ikke grunn til å gjenoppta denne saken. Men om årsmøtet ønsker det, kan man selvsagt gjøre nye beregninger.

Se vedlagt årsmøte for informasjon om styrets arbeid den siste perioden.

Større rehabilitering og vedlikehold de siste årene, kun til orientering.

2025: Alle fire heiser bygges om - kostnad ca kr 6 millioner. Ny LED belysning i kjellerboder

2024: Byget plankegjerde mot jernbanen. Satt granittstein langs asfaltert område. Sådd ny plen. Etablert varm sone for glycolanlegg på loftet. Skiftet gulv på loftet etter vannskadesak 06.03.2024. Etablert ny belysning ute. Problemer med jordfeil. Asfaltert innkjørsel, Parkeringsplass og gangareal. Tidligere næringslokale for "bilbutikk" ble ombygget til fire nye boligseksjoner og Reseksjonert. Service på sprinkleranlegg og ombygging av glycolanlegg på loft i Kornlageret. tskifting av en rekke røykvarslere som ga feilmelding.

2023: Utbedret luftlekkasjeproblematikk/byggefeil for 9 leiligheter i "kornlageret". Startet arbeid med reparasjoner av vinduer og dører i A-oppgangen. Skiftet ut tappevannsrør og div koblinger. Verdi ca kr 3 mill. Avklarte sameiets aksept for søknad om byggetillatelse for fire nye boliger/reseksjonering av seksjon nr 12. Reparasjoner av takluker for brannsikring.

Etablert avfuktingsanlegg i kjeller under «Silobygget». Utskifting av Grundfos pumper. Inngått avtale med Tikal AS vedr omgjøring av «bilbutikk» til 4 nye boliger.

2021-2022: Utført ventilasjonsrens. Utskifting av belysning innvendig og utvendig (LED). Ny sykkelgarasje etablert.

2020-2021: Vedlikehold heiser. Termofotografering og rep av strømskap. Byttet topper på avfallsdunkene. Seksjon nr 1 (boder i Silobygget) ble overtatt fra Tikal AS til sameiet. Innhentet oppdatert vedlikeholdsplan

2019 - 2020: Bereder-utskiftning og vedlikehold VVS. I januar 2019 ble det inngått avtale med Østfold Rør om utskiftning av varmtvannsberedere. I forbindelse med igangsetting av VVS-arbeidet, fant man ut at det var flere kritiske mangler ved anlegget som ble utbedret; se innkallingen til årsmøtet i 2020 for mer info. Total kostnad 1,3 millioner.

2019: Vedlikehold av heisene. Akutte utbedringer og planlagte utskiftninger av viktige deler for at heisene skal fungere og være driftssikre.

2016: Maling av fellesarealet inne. Internkontroll elektro

2015: Oppgradering nødlysanlegg. Nytt adgangssystem

2014: Ventilasjonsrens. Oppgradering av lys i boarealene i 9.etg

2013: Nye postkasser i alle oppganger.

2012: Bytte av kaldtvannspumper. Platting og levegger i 1. etasje. Bygging av platting med tilhørende levegger for alle 9 beboere i første etasje i kornlageret vendt mot sør, se årsmøteinnkallingen for mer informasjon.

2011: Bytte av varmtvannspumper. Nye utelamper ved sykkelparkering

2010: Takomlegging. Utbedring av tak på silo-delen av bygget. Utbedring av lysanlegg i bodareal. Oppgradering av takterrasse. Utbedring av vannlekkasjer i kornlageret. Finansiert ved lån.

2009: Rehabilitering tak silodel

2008: Installert overvåkningsanlegg

Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret. Styret kan kreve at søkeren undertegner en dyreholdserklæring.

Ved dyrehold gjelder følgende bestemmelser:

1. Det forutsettes at eier av dyret er kjent med politivedtektene angående dyrehold og straffebestemmelsene som gjelder for å holde dyr. Hunder skal føres i bånd innenfor sameiets område.

2. Eier av dyret skal straks fjerne ekskrementer som dyret måtte etterlate på eiendommen.

3. Eier av dyret er ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade som dyret måtte påføre person eller eiendom, f. eks. oppskraping av dører og karmer, skade på blomster, planter, grøntanlegg m.v.

4. Kommer det inn skriftlige berettigede klager over at et dyrehold sjenerer naboer gjennom lukt, bråk etc. eller på annen måte er til ulempe, f. eks. gir allergiske reaksjoner eller skaper redsel eller angst, kan styret kreve dyret fjernet hvis ikke en minnelig ordning med klageren kan oppnås. I tvilstilfeller avgir styret etter forhandling med partene hvorvidt en klage er berettiget.

Hvitevarene på kjøkkenet følger med.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring.

Schala & Partners avd Bjørvika/Gamle Oslo AS tilbyr sammen med Gjensidige et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom Schala & Partners avd Bjørvika/Gamle Oslo AS. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 99 69 24 27 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

Etter avtale.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Legalpant tilsvarende 2 G for panterett til sameiet.

Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser. Dersom det ønskes mer informasjon, ta kontakt med megler.

Trondheimsveien 197A, 0570, Oslo, Gnr. 83 bnr. 59 snr. 93 orgnr. 986535586 i Oslo kommune

55-25-0059

Om meglers vederlag er det avtalt % av salgssummen inkludert evt fellesgjeld. I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 6990,-, tilrettelegging kr 15 000,-, markedspakke kr. 24.950,-. For visninger er det avtalt kr. 3.000,- pr. visning (2.stk). Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.).

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

Ansvarlig megler:

Henrik Jensen

Schala & Partners Bjørvika / Gamle Oslo

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Bjørvika / Gamle Oslo sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.