Bygningen på Schweigaards gate 81 er en klassisk bygård fra 1890 med fem etasjer. Den har tradisjonelle arkitektoniske trekk som stukkatur, rosett og generøs takhøyde, noe som gir den et særpreg i gatebildet. Området rundt bygningen har gjennomgått betydelig utvikling de siste årene, med fokus på å skape en levende strøksgate med et rikt utvalg av næringslokaler og boliger.

Schweigaards gate 81 ligger i et attraktivt område i Gamle Oslo, nært Grønland og sentrale knutepunkter som Oslo S og Grønland T-banestasjon. Området har høy fottrafikk og et variert kundegrunnlag bestående av lokalbefolkning, arbeidstakere og besøkende. Små forretningslokaler her er ettertraktet, spesielt for nisjebutikker, kafeer og kreative virksomheter, grunnet deres fleksibilitet og den dynamiske atmosfæren i strøksgaten.

Markedet er preget av økende leiepriser og sterk konkurranse, men det gir gode muligheter for virksomheter som kan tilby noe unikt. Videre byutvikling og investeringer i området gjør fremtidsutsiktene positive. Lokalet på hjørnet av Schweigaards gate 81 drar særlig fordel av høy synlighet, noe som er ideelt for virksomheter som ønsker å etablere seg i et pulserende og voksende byområde.

Seksjon 1 står fritt til å velge hvilken type næringsvirksomhet som skal drives i seksjonen. Verken årsmøtet eller sameiets styre kan fatte beslutninger som begrenser eller unødig vil vanskeliggjøre lovlig næringsvirksomhet i seksjon 1 og fellesareal tilknyttet næringsseksjonen. Bruk av næringsseksjon og fellesareal tilknyttet næringsseksjonen er kun begrenset av offentlige regler og tillatelser.

Seksjon 1 har i tilknytning til lovlig virksomhet i sin seksjon rett til å sette opp skilt og annen informasjon, foliering samt markiser, på seksjon 1 sin del av fasaden. Iverksettelse av tiltakene i dette punkt krever ikke godkjennelse fra sameiets styre eller årsmøte. Videre har Seksjon 1 rett til fremføring av infrastruktur og inngrep i fellesareal, i tilknytning til næringsseksjonen. Med fremføring av infrastruktur og inngrep i fellesareal menes blant annet ventilasjon og fettutskiller. Det omfatter, men er ikke begrenset til, bruk av eksisterende sjakter / føringsveier samt etablering ny infrastruktur på fasade/r - herunder opp til / over tak. Næringsseksjonen har rett til bruk av nødvendig fellesareal til søppelhåndtering.

Næringslokalet ligger på hjørnet av Schweigaards gate 81 drar fordel av høy synlighet og fottrafikk, spesielt med tanke på den sentrale beliggenheten nær kollektivknutepunkter og populære handlegater.

Forretning 1. etasje:

BTA 27 m²

Forretning kjeller:

BTA 24 m²

Kr. 4 274 pr. mnd.

Med bakgrunn i at sameiet er relativt nyoppstartet, har ikke felleskostnader begynt å løpe ennå. Felleskostnader vil først begynne å løpe ca. i april 2025.

Felleskostnader fordeles på følgende måte:

- Felleskostnader kr. 3 825,-

- Internett (grunnpakke) kr. 449,-

Ved innflytting skal kjøper innbetale et engangsbeløp tilsvarende 3 x felleskostnader. For denne seksjonen er beløpet på kr. 11 475,-. Dette kommer i tillegg til total kjøpesum. Bakgrunnen for denne ordningen er at sameiet ønsker å øke sin egenkapital.

Meglerforetaket mottok foreløpig driftsbudsjett den 27.11.2024 som følger vedlagt. Der legges det opp til at felleskostnader skal inkludere styrehonorar, forretningsførsel, drift og vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, internett, vaktmestertjenester og trappevask. Ihht. til budsjett avsettes det kr. 55.140,- i årsresultat.

Internett: Det gjøres oppmerksom på at internett er bestilt. Clobal Connect er valgt som leverandør. Det opplyses om at det skal skal være oppe å gå før 01.05.2025.

Med felleskostnader skal forstås alle kostnader til drift og vedlikehold av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter arealbasert fordelingsnøkkel som avviker fra sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Næringsseksjonen skal likevel ikke dekke tilbakeføringskostnaden for sameiet når kostnaden utløses ved vedlikehold av felles rør som kun fører til oppgraderinger av seksjon 2 (eksempelvis ved full rehabilitering av baderom ved rørrehabiliteringer).

Vil avhenge av virksomhet på eiendommen og omfanget av dette. Kontakt selger ved spørsmål rundt nøkkeltall ved/for tidligere drift.

Sameiet har ingen registrerte lån.

I en tolkningsuttalelse har toll og avgiftsdirektoratet lagt til grunn at salgsverdi pluss andel fellesgjeld er seksjonens fulle verdi. Det skal følgelig beregnes, og betales, dokumentavgift også for seksjonens andel av fellesgjeld i sameiet.

Selger opplyser at det ikke foreligger justeringsforpliktelser for merverdiavgift.

Man har per salgsoppgavedato ikke klart å finne noe registrert formuesverdi på eiendommen (årsak er uviss). Det må påregnes at formuesverdi vil bli satt/innført i forbindelse med eierskifte. Formuesverdien settes da etter de ordinære reglene for formuesfastsettelse av boligeiendom, enten som primærbolig eller sekundærbolig (avhengig av bruken). Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistret per 1. januar) og 95% for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-rom). For ytterligere informasjon oppfordres interessenter til å ta kontakt med Skatteetaten.

Det foreligger verdivurdering av næringstakst.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er foretatt næringstakst av eiendommen.

Meglerforetaket har anbefalt selger å innhente næringstakst.

10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?

Svar: Nei. lekkasje i tak over leilighet 502

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?

Svar: Ja, kun av faglært.

Firmanavn: Right Size AS

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Utbedret lekkasje i tak over leilighet 502

23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?

Svar: Ja. verdivurdering

Tilleggskommentar:

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Totalt:

BTA: 51m².

1. etasje:

BTA: 27m².

Kjeller:

BTA: 24m².

Se vedlagte verdivurdering av næringslokalet for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Eierform: Fellestomt

Det er etablert parkeringsplasser på areal tilhørende sameiet samt naboeiendommen gnr 233 bnr 404. Sameiet disponerer etter avtale 1 av 4 plasser.

Parkeringsplassen disponeres eksklusivt av seksjon. Seksjon 1 (salgsobjektet) har rett til å tillegge seg parkeringsplassen som tilleggsdel ved reseksjonering, og med det oppnå en varig og eksklusiv bruksrett til arealet. Endring av bestemmelsene i dette avsnitt krever samtykke fra seksjon 1 (salgsobjektet).

Det foreligger bygningsanmeldelse (attestert) fra 1892 på oppføring 4 våningshus, "ekspedisjonsdokument" fra 1937 på innredning WC, samt ferdigattest fra 1965 på nytt inngangsparti. Det foreligger også brukstillatelse fra 2007 på fasadeendring og ombygging, saken ble henlagt uten ferdigattest med sluttnotat fra 2014.

Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

Det er ikke mottatt byggetegninger. Man har derfor ikke kunnet kontrollere hvor vidt dagens bygninger og planløsning (herunder formål/bruk) er godkjent eller er i samsvar med eventuelle godkjente tegninger og tiltak. Dette betyr videre at det kan være rom som er inntatt som primærrom/-areal i tilstandsrapport, men som ikke er godkjent for varig opphold.

 

Ovennevnte medfører at man ikke vet hvor vidt eiendommen har lovlighetsmangler eller ikke. Konsekvenser av lovlighetsmangler er at kommunen for eksempel kan gi pålegg om tilbakeføring. Kommunen kan også innkreve tvangsmulkt frem til manglene er brakt i orden. Kjøper overtar ansvar og risiko for nevnte forhold

Lokalet er per salgsoppgavedato fullt utleid. Eiendommen overtas av kjøper med gjeldende leieforhold.

Brutto leieinntekt dagens leieavtaler: Kr. 228 000,-.

Brutto leieinntekt fremtidige leieavtaler: Kr. 230 000,-.

I tillegg til leien, betaler leietaker felleskostnader.

Det inngår en parkeringsplass i leien, denne kan disponeres mellom kl. 10.00 og 18.00.

Tillatte åpningstider er alle dager mellom kl. 06.00 - 24.00.

Interessenter bes ta kontakt med selger for å avklare utleiestatus, før bud inngis.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Eiendommen er regulert til bolig med tiljørende anlegg etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)).

Eiendommen omfattes også av kommuneplan for Oslo kommune 2015-2030, hvor eiendommen er avsatt/utnyttet til nåværende bebyggelse og anlegg. Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger i hensynsone H190_2 for andre sikringssone (restriksjoner for anlegg i grunnen), mens deler av eiendommen ligger i gul og rød hensynsone for støy fra vei og gul hensynsone for støy fra bane.

Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven, ta kontakt med megler for å få oversendt reguleringsbestemmelsene. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Eierseksjonssameiet Schweigaardsgate 81 består på eiendommen gnr. 233 bnr. 406 i Oslo kommune. Sameiet består av til sammen 11 seksjoner (1 næringsseksjon og 10 boligseksjoner). Eierbrøk er fastsatt i henhold til areal. Forretningsførsel utføres av Obos Eiendomsforvaltning AS.

Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Ved innflytting skal kjøper innbetale et engangsbeløp tilsvarende 3 X felleskostnader. For denne leiligheten er beløpet på kr. 11 475,-. Dette kommer i tillegg til total kjøpesum. Bakgrunnen for denne ordningen er at sameiet ønsker å øke sin egenkapital. Sameiet kan også benytte innskudd på 3 X felleskostnader til å sørge for likviditetsdrift.

Følgende ble vedtatt på ekstraordninært årsmøte 13.12.2024:

- Oppmåling har avdekket avvik mellom seksjoneringsbrøk og areal, og det vedtas derfor endring til den ønskede arealbaserte fordeling. Utkast til nye vedtekter der det fastsettes at felleskostnader og fellesinntekter skal fordeles etter arealbasert fordelingsnøkkel ble vedtatt.

- Punkt 1 3. ledd 2. punktum skal lyde: Eierbrøk er ikke fastsatt i henhold til areal og skal ikke benyttes ved fordeling av felleskostnader og fellesinntekter.

- Punkt 7 1. ledd 2. punktum skal lyde: Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter arealbasert fordelingsnøkkel som avviker fra sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

- Punkt 7 5. ledd skal lyde: Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter arealbasert fordelingsnøkkel som avviker fra sameiebrøken.

- Nytt punkt 7 6. ledd skal lyde: Den arealbaserte fordelingsnøkkel er fastsatt etter oppmåling av seksjonene i 2024 og følger som bilag til vedtektene.

- Punkt 8 skal lyde: For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte seksjonseier utad i forhold til sin sameiebrøk. Ansvaret innad reguleres av punkt 7 i vedtektene.

- Vedlegg med den arealbaserte fordelingsnøkkel for felleskostnader og fellesinntekter skal inntas sist i vedtektene.

Eierseksjonssameiet Schweigaardsgate 81 er et relativt nyopprettet sameie (opprettet i 2022, og ubebodd frem til dagens dato). Styret består p.t. av interessenter tilknyttet eier av gården, som er Schweigaardsgate 81 AS. Etterhvert som gården selges ut av Schweigaardsgate 81 AS, vil et fremtidig styre bestå av seksjonseiere. Styret og seksjonseiere kan dermed velge å igangsette de prosjekter som de mener er nødvendige. Per i dag har ikke sameiet fungerende porttelefon, og dette er et prosjekt som kan igangsettes av et fremtidig styre.

Internett: Det gjøres oppmerksom på at internett er bestilt. Clobal Connect er valgt som leverandør. Det opplyses om at det skal skal være oppe å gå før 01.05.2025.

Selger har ikke selv bebodd eiendommen. Gården har tidligere blitt brukt til utleie.

Selger kan ikke tegnet boligselgerforsikring ihht. vilkår. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt i salgsoppgaven.

Budgivning utenfor forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 98 64 77 21 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/ eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen og dens tilbehør selges "as is". Avhendingsloven § 3-9 annet ledd fravikes, slik at kjøper kun kan gjøre gjeldende mangelskrav dersom selger ikke oppfyller forpliktelser som følger av avtale eller forsømmer sin opplysningsplikt iht. avhendingsloven § 3-7 og 3-8. Risikoen for eventuelle skjulte feil eller mangler ligger etter dette hos kjøper.

Selger er ikke kjent med forurensning ut over det som eventuelt er opplyst om i salgsoppgaven, og fraskriver seg alt ansvar for eventuell øvrig forurensing på eiendommen.

Selger fraskriver seg videre alt ansvar for eventuelle ufullstendigheter eller feil i fremlagte dokumenter fra tredjemenn som gjelder eiendommen (takst, salgsoppgave mv.), herunder arealangivelser for eiendommen.

Kjøper bærer alene risikoen for at eventuelle utbyggings- eller utviklingsplaner på eiendommen lar seg realisere, herunder at nødvendige offentlige tillatelser oppnås.

Salget forutsettes gjennomført mellom profesjonelle parter. Interessenter oppfordres særskilt til å gjennomføre en grundig teknisk besiktigelse av eiendommen med fagfolk.

Interessenter gjøres oppmerksom på at kjøpekontrakten bygger på at kjøper skal stå i stilling som om forsvarlige undersøkelser er gjort, uavhengig av hvilke undersøkelser kjøper faktisk har foretatt. Eventuell reklamasjon eller andre former for krav overfor selger må være fremsatt av kjøper senest innen 1 år etter overtakelse.

Med mindre kjøper har tatt forbehold om annet i sitt kjøpetilbud, forutsettes salget/transaksjonen gjennomført uten bruk av "Due Dilligence".

Kjøpekontrakt mellom partene vil bli utformet med utgangspunkt i standard kjøpekontrakt for brukt bolig/ eiendom, tilpasset de forutsetninger som er lagt til grunn for handelen og som følger av denne salgsoppgaven. Salgsoppgaven (datert 10.03.2025) er basert på opplysninger gitt av selger, av selgers rådgivere eller offentlige instanser. Det forutsettes at innholdet er korrekt, men samtidig fraskrives ansvaret for et hvert tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktige eller ufullstendige. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 fravikes. Meglerforetaket har foretatt de undersøkelser og den tilrettelegging og formidling av informasjon som anses formålstjenlig. Ansvar for tap som skyldes øvrige forhold enn det som fremkommer av salgsoppgaven kan ikke gjøres gjeldende mot meglerforetaket.

Alle ovennevnte elementer må tas hensyn til ved avgivelse av bud.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Legalpant tilsvarende 2 G for panterett til sameiet.

Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser. Dersom det ønskes mer informasjon, ta kontakt med megler.

Schweigaards gate 81, 0656, Oslo, Gnr. 233 bnr. 406 snr. 1 i Oslo kommune

Schweigaardsgate 81 AS v/Jørgen Storkaas etter fullmakt.

55-25-0007

Om meglers vederlag er det avtalt 1,25 % av salgssummen . I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 5.490,-, tilrettelegging kr ,-, markedspakke kr. 19.900,-. For visninger er det avtalt kr. 2.900,- pr. visning. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Ansvarlig megler:

Linus Juell

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, verdivurdering av næringstakst, egenerklæringsskjema mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Bjørvika / Gamle Oslo sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.